香港房地产市场面临很多本质上的改变，这些变化并非周期性。施永青认为，土地的价值基于人们在土地上的生产力和创造财富的能力。作为一个外向型的经济体系，香港是内地和海外市场的“超级联系人”，在国家的“双循环”战略中发挥着外循环枢纽的功能。但是在去全球化的大环境下，香港夹在中美角力之间，一些经济活动被迫停止，原本的角色和功能都受到了制约。另一个原因在于香港出现的社会分化。施永青说，由于2019年的社会运动，一部分原本生活在香港的人选择离开，在欠缺新人才输入的情况下，香港社会本身的人口结构趋于老龄化。